Ocupas en precario

Ocupas en precario: qué son y por qué el mito de "no se les puede sacar hasta 2028" es falso

En los últimos meses circula con fuerza por foros inmobiliarios y redes sociales la idea de que "si un ocupa entra en precario, no se le puede echar hasta 2028". Es un mensaje que asusta a muchos propietarios e inversores y que, además, es falso. Pero como toda leyenda urbana, tiene una semilla de verdad: sí existe una moratoria antidesahucio para personas vulnerables, aunque ni llega a 2028 ni se aplica a cualquier situación de ocupación.

En este artículo aclaramos qué es realmente la ocupación en precario, qué dice la normativa vigente a día de hoy, cuánto tarda en ejecutarse un desahucio por esta vía y, sobre todo, qué implicaciones tiene para un inversor que compra un inmueble con precarista dentro.

Qué es un ocupa en precario (y qué no lo es)

Primero hay que distinguir tres figuras que el lenguaje coloquial mezcla pero que son muy distintas jurídicamente:

Ocupación ilegal:  Es la entrada sin consentimiento del propietario. Se persigue por vía penal, con dos tipos: el allanamiento de morada (artículo 202 del Código Penal), cuando se ocupa una vivienda habitada, y la usurpación de inmueble (artículo 245 del Código Penal), cuando se ocupa un piso vacío. El primero conlleva hasta dos años de prisión; el segundo, multa.

Inquilino con contrato vigente: Persona con un contrato de arrendamiento firmado, aunque deje de pagar. Se le saca mediante juicio de desahucio por impago, nunca por ocupación.

Ocupación en precario: Aquí está el matiz importante. Se trata de alguien que ocupa el inmueble con el consentimiento inicial del propietario o al menos con su tolerancia tácita, pero sin contrato, sin renta y sin título que regule la situación. Casos típicos: un familiar al que se dejó la vivienda mientras se ordenaba su vida, un conocido del anterior propietario que "estaba de paso", o el ocupante que se queda tras una ejecución hipotecaria sin que el nuevo titular haya firmado nada con él. No hay delito penal porque nunca hubo entrada violenta, pero sí hay una situación civil que resolver.

La clave jurídica: en el precario existió consentimiento o tolerancia en origen. En la ocupación ilegal, nunca.

El bulo del "hasta 2028": qué dice realmente la ley

La confusión viene de la sucesión de moratorias antidesahucio que se han ido aprobando desde 2020 para proteger a personas en situación de vulnerabilidad económica. Las fechas han ido cambiando y ahí nace la leyenda.

La última prórroga vigente la estableció el Real Decreto-Ley 16/2025, publicado en el BOE el 23 de diciembre de 2025. Este decreto extendió la suspensión de desahucios para personas vulnerables hasta el 31 de diciembre de 2026, no hasta 2028.

¿Y de dónde sale lo de 2028? El Gobierno intentó prorrogar y ampliar esta moratoria a través del Real Decreto-Ley 2/2026, publicado el 3 de febrero de 2026, que sí planteaba extenderla más allá y endurecer las condiciones para grandes tenedores. Pero el Congreso rechazó ese decreto el 26 de febrero de 2026 (172 votos a favor, 177 en contra). Resultado: la única moratoria vigente hoy es la del RDL 16/2025, y su fecha de caducidad es el 31 de diciembre de 2026.

Además, y esto es fundamental, la moratoria no protege a cualquier ocupante. Para que aplique se tienen que cumplir varias condiciones simultáneamente:

- Que el ocupante acredite vulnerabilidad económica (ingresos bajos, sin alternativa habitacional).

- Que existan además cargas familiares, menores o personas dependientes a cargo.

- Que el propietario sea un gran tenedor (más de diez inmuebles) o una persona jurídica. Los pequeños propietarios quedaron excluidos de la moratoria en las últimas reformas.

- Que la ocupación sea anterior al 1 de enero de 2026.

Si falla cualquiera de estos requisitos, la moratoria no aplica y el procedimiento de desahucio puede seguir su curso normal.

Cómo se desocupa un precarista

La vía es exclusivamente civil: el llamado desahucio por precario, regulado en el artículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se tramita como juicio verbal.

En la práctica, los plazos reales dependen mucho del juzgado y de si el ocupante se opone al procedimiento:

- Procedimiento sin oposición: Entre 4 y 6 meses desde la demanda hasta la recuperación efectiva de la posesión.

- Con oposición o recursos: de 12 a 18 meses.

- Con ocupante vulnerable amparado por la moratoria: suspensión hasta el 31 de diciembre de 2026, si se cumplen todos los requisitos.

En cuanto a costes, un desahucio por precario suele moverse entre 3.000 y 7.500 euros sumando honorarios de abogado, procurador y gastos judiciales. Si el demandante gana, el ocupante es condenado en costas, aunque en la práctica la recuperación de esas costas suele ser difícil.

Un requisito importante que mucha gente desconoce: desde la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, existe la obligación de intentar mediación previa antes de interponer la demanda cuando el ocupante puede estar en situación de vulnerabilidad. Si no se acredita ese intento, el juzgado puede inadmitir la demanda de plano. Saltarse este paso es uno de los errores más caros que comete quien intenta desalojar sin asesoramiento.

Qué debe hacer un inversor que compra un piso con precarista

La situación es más común de lo que parece, sobre todo en inmuebles adjudicados en subasta judicial, pisos ocupados fuera de mercado y operaciones de NPL. Cuando se adquiere un inmueble con precarista, el nuevo propietario tiene tres vías, y la estrategia correcta depende de un análisis previo serio.

La primera opción es la negociación directa con el ocupante, a menudo ofreciendo una compensación económica por salida voluntaria. Es la vía más rápida (semanas en lugar de meses) y normalmente la más barata cuando el ocupante no tiene un perfil conflictivo.

La segunda opción es la vía judicial de desahucio por precario, con los plazos y costes descritos arriba. Es la vía obligatoria cuando la negociación no funciona o cuando hay indicios de que el ocupante podría acogerse a la moratoria.

La tercera opción, cuando las dos anteriores no prosperan o requieren apoyo operativo, es recurrir a empresas de desocupación especializadas, que combinan presencia física, mediación profesional y coordinación legal.

En Ayuda Cesiones analizamos cada caso antes de comprar el inmueble. Estudiamos si el ocupante puede acogerse a la moratoria, si hay menores o dependientes, si el propietario anterior era un pequeño o gran tenedor, y desde cuándo está en el piso. Con ese mapa elegimos la vía más eficiente: negociación, desahucio judicial o empresa especializada. El cliente inversor solo tiene que poner el dinero; el resto lo gestionamos nosotros hasta que el inmueble queda libre.

El mito del "2028 intocable" ha frenado muchas operaciones que habrían sido perfectamente viables. Con información real y una gestión profesional, el precario no es un callejón sin salida: es una situación resoluble, con un calendario razonable y una relación riesgo-rentabilidad muy atractiva para el inversor bien asesorado.

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