Te explicamos los decretos del Gobierno y en qué afectan a la compra de NPL y CDR

Los decretos de vivienda de 2026 que el Gobierno aprobó el 29 de septiembre ya no están en vigor: el Congreso los derogó el viernes 2 de octubre. El Gobierno ha anunciado que los vuelve a aprobar el martes 6 de octubre, con cambios, para que los vote la Diputación Permanente, porque las Cortes se disuelven para las elecciones del 29 de noviembre.

Aquí tienes qué decía cada uno, qué cambiaba para quien compra con descuento y si es legal convalidarlos así. Con el texto del BOE y datos a 5 de octubre de 2026.

¿Inviertes en cesiones de remate, NPL o REO? En nuestro catálogo ves los activos que comercializan los fondos con los que trabajamos.

¿Qué ha pasado con los decretos de vivienda?

El Gobierno aprobó dos reales decretos-ley el 29 de septiembre de 2026. El Pleno del Congreso los derogó tres días después, y ahora el Gobierno quiere volver a aprobarlos para que los convalide la Diputación Permanente antes de las elecciones.

• 29 de septiembre: el Consejo de Ministros aprueba el Real Decreto-ley 26/2026, de función social de la vivienda, y el Real Decreto-ley 27/2026, de estabilidad de los alquileres. Se publican en el BOE el 30 de septiembre y el 1 de octubre.
• 2 de octubre: el Pleno del Congreso deroga los dos. El primero cae por 172 votos a favor y 178 en contra; el segundo, por 166 a favor y 184 en contra.
• 6 de octubre: según la prensa del 5 de octubre, el BOE publica la disolución de las Cortes y el Consejo de Ministros vuelve a aprobar los decretos. El ministro de Cultura, Ernest Urtasun, ha dicho que tendrán "variaciones" respecto a los derogados.
• En los 30 días siguientes: la Diputación Permanente del Congreso tiene que convalidarlos o derogarlos.

No es la primera vez este año: en abril el Congreso ya tumbó un decreto de marzo con la prórroga de dos años y el tope del 2 % a las subidas de renta, dos medidas que volvían en septiembre.

¿Qué decía el primer decreto, el de función social de la vivienda?

El Real Decreto-ley 26/2026 era el grande: compra de vivienda por empresas, desahucios, venta de hipotecas impagadas, alquiler e impuestos. Te lo separamos según de qué lado estés. Los tres primeros puntos los explicamos a fondo más abajo.

Si compras o inviertes

1. Las empresas que compran inmuebles tenían limitado comprar vivienda por menos del 70 % de su tasación, hasta el 31 de diciembre de 2028.
2. Se suspendían los desahucios de personas vulnerables sin alternativa de vivienda, hasta el 31 de diciembre de 2030.
3. Se ponían condiciones a la venta de hipotecas impagadas de deudores vulnerables.
4. La condición de gran tenedor (más de 10 viviendas, o 5 en zonas tensionadas si la comunidad autónoma lo decide) se acreditaba con certificado del Registro, y cada piso de un edificio contaba aunque no hubiera división horizontal.

Si alquilas o tienes un piso alquilado

1. El inquilino podía pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años si su contrato de vivienda habitual terminaba antes del 31 de diciembre de 2028 y había pagado puntualmente los últimos ocho meses. El casero tenía que aceptarla, salvo que necesitara la vivienda para él o su familia, o que firmaran un contrato nuevo.
2. Si casero e inquilino no pactaban otra cosa, la subida anual de la renta no podía pasar del 2 % hasta el 31 de diciembre de 2027.
3. El alquiler de temporada tenía que durar más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses, siempre con una causa que lo justificara.
4. En el alquiler por habitaciones, la suma de todas las rentas no podía superar lo que costaría alquilar el piso entero.
5. Si un inquilino vulnerable dejaba de pagar, la Administración tenía dos meses para ofrecerle otra vivienda o pagar la deuda. Si no hacía ninguna de las dos cosas, pasaba a deber ella la renta y no había lanzamiento.

Además traía cambios fiscales (deducción en el IRPF para inquilinos con rentas bajas, reducciones para el casero que contiene la renta, IVA en pisos turísticos, recargo de IBI) y "TU CASA", un préstamo del ICO al 0 % de hasta 50.000 € para la primera vivienda.

¿Qué decía el segundo decreto, el de estabilidad del alquiler?

El Real Decreto-ley 27/2026 cambiaba un solo artículo de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el 10, pero con mucho fondo: hacía que el contrato de vivienda habitual siguiera salvo que alguien avisara, y que al casero le costara dinero no renovar.

1. Pasados los 5 primeros años del contrato (7 si el casero es una empresa), si nadie avisaba, el contrato se prorrogaba obligatoriamente por otros 5 años (o 7), y así sucesivamente.
2. El casero tenía que avisar con al menos 6 meses de antelación, y el inquilino con 2.
3. Si el casero no renovaba, pagaba al inquilino al menos 12 mensualidades de la renta de una vivienda parecida, y nunca menos de una mensualidad por año vivido en el piso. Si el piso se vendía, la indemnización la pagaba el comprador.
4. No había indemnización si el casero persona física necesitaba la vivienda para él o su familia, si el inquilino no vivía allí, si tenía otra vivienda en el mismo municipio, si firmaban un contrato nuevo o si rechazaba una oferta de contrato nuevo.
5. Se aplicaba a los vencimientos posteriores a su entrada en vigor. Si al contrato le quedaban menos de seis meses, el casero podía avisar con cuatro.

Ojo al punto 3 si compras pisos alquilados: la indemnización viajaba con la vivienda.

¿Qué cambiaba para quien compra vivienda o deuda con descuento?

Para quien invierte en cesiones de remate, NPL o REO, el primer decreto cambiaba tres cosas: limitaba que las empresas compraran vivienda por debajo del 70 % de su tasación, endurecía la suspensión de desahucios cuando quien reclamaba era un comprador con descuento y ponía condiciones a la venta de hipotecas impagadas.

Para situarnos: un NPL (non-performing loan, préstamo impagado) es una deuda que el deudor ha dejado de pagar. Quien compra un NPL adquiere el derecho a cobrarla y su garantía, normalmente una hipoteca sobre un inmueble, no el inmueble. La cesión de remate (CDR) es el mecanismo legal por el que el acreedor que se queda un inmueble en la subasta judicial traspasa ese derecho a un inversor, que compra así el inmueble subastado a su nombre. Y un REO (real estate owned, inmueble en propiedad) es una vivienda, local o terreno que el banco o el fondo ya tiene inscrito a su nombre, y que vende como cualquier propietario, en compraventa ante notario.

El límite del 70 %: a quién tocaba y a quién no

El límite del 70 % solo tocaba a empresas, y no a las compras en subastas ni en ejecuciones. El artículo 1 decía que toda entidad "que incluya en su objeto social la adquisición de inmuebles" tendría limitada la compra de vivienda por debajo del 70 % de su valor de tasación de mercado. Había excepciones: destinarla cinco años a alquiler asequible o social, a residencias sociosanitarias, a entidades del tercer sector o a víctimas de violencia de género, o que la empresa estuviera adherida a un código de buenas prácticas con la administración.

Lo importante para nosotros está en el apartado 4: el límite no se aplicaba a las adquisiciones "que deriven de procedimientos de ejecución" judiciales o hipotecarios. Una adjudicación en subasta o una cesión de remate quedaban fuera. Donde sí mordía era en la compra de REO.

Supongamos un piso tasado en 100.000 € que un fondo vende por 60.000 €. Un particular podía comprarlo. Una sociedad patrimonial con ese objeto social, no, salvo que encajara en alguna excepción.

Los desahucios: dos regímenes, y el precario dentro

El decreto suspendía los desahucios de personas vulnerables sin alternativa de vivienda hasta 2030, con dos regímenes según quién reclamara la vivienda. El artículo 2 no habla de "precario" ni de "okupas", pero remite al artículo 441.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que incluye los juicios de desahucio, los de precario y los de recuperación de la posesión, cuando la vivienda es la habitual del ocupante. Nuestra lectura es que el precario entraba, aunque el decreto no lo diga con esa palabra.

Régimen duro. Si quien reclamaba era una entidad dedicada a comprar inmuebles o carteras de hipotecas impagadas "por un precio claramente inferior a su valor de tasación" para maximizar su rentabilidad, el juez suspendía el proceso, aunque ya hubiera sentencia o fecha de lanzamiento. Sin compensación y sin revisión anual.

Régimen general. Para el resto, el juez pedía a la Administración una vivienda para el ocupante. Si no la había, suspendía el proceso, lo revisaba cada 12 meses y lo levantaba como mucho a los tres años. La Administración compensaba al propietario persona física con la renta dejada de cobrar y los suministros impagados.

Hay una excepción que conviene conocer: si quien reclama es una persona física con dos viviendas o menos, la vulnerabilidad económica del ocupante no prevalece. El decreto no aclara qué pasa si la vulnerabilidad es por otro motivo, como menores o dependencia. Y tres expresiones del régimen duro las tendría que interpretar un juez: qué es "claramente inferior", cómo se demuestra la intención de "maximizar su rentabilidad" y si un particular cuenta como "entidad".

Nuestra lectura: si compras con ocupante a través de una sociedad, este artículo te ponía en el peor régimen. Antes de firmar, mira quién vive allí y en qué situación, porque eso marca los plazos. Lo explicamos en los errores más frecuentes al comprar un piso ocupado y en qué hacer con ocupantes en precario.

La venta de hipotecas impagadas

El decreto no prohibía comprar NPL, pero ponía condiciones cuando el deudor era vulnerable. Lo hacía con un artículo nuevo, el 25 bis, en la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario:

1. El deudor podía oponer al comprador de la deuda las mismas defensas que tenía frente al banco.
2. No se podían vender hipotecas vencidas de deudores acogidos al Código de Buenas Prácticas del Real Decreto-ley 6/2012.
3. Al vender una hipoteca vencida sobre vivienda habitual, había que avisar al deudor de que podía acogerse a ese código. Si demostraba en seis meses que cumplía los requisitos, el vendedor tenía que recomprar el préstamo por el mismo precio.

Esos requisitos son tres a la vez: ingresos familiares de no más de tres veces el IPREM (más en casos de discapacidad o dependencia); un empeoramiento en los últimos cuatro años o una situación de especial vulnerabilidad, como familia numerosa, monoparental, con menores o deudor mayor de 60 años; y una cuota hipotecaria de más del 50 % de los ingresos netos.

Esto no se quedaba en las hipotecas nuevas. La Ley 5/2019 en principio solo se aplica a préstamos firmados desde 2019, pero el decreto decía expresamente que este artículo valía para las ventas de hipotecas hechas tras su entrada en vigor, "cualquiera que sea el momento en el que se hubiera celebrado el contrato". O sea, también para las carteras antiguas.

¿Y un particular? El artículo no decía nada sobre quién compra. Lo que cambiaba era el riesgo: durante seis meses la operación se podía deshacer. Te devolvían el precio, pero no el tiempo ni los gastos. Si estás empezando con la deuda, te lo contamos paso a paso en qué es un NPL y en cómo se compra un NPL en España.

¿Qué es la Diputación Permanente y qué puede hacer con las Cortes disueltas?

La Diputación Permanente es el órgano del Congreso que sustituye al Pleno cuando la cámara está disuelta, y una de sus funciones es convalidar o derogar los decretos-ley del Gobierno. Lo dice el artículo 78.2 de la Constitución, y el Reglamento del Congreso lo concreta en sus artículos 57 y 151.

La preside la presidenta del Congreso y sus miembros se reparten entre los grupos en proporción a sus escaños. Según la web del Congreso, consultada el 5 de octubre de 2026, tiene 69 titulares:

Puede convalidar el decreto, derogarlo o tramitarlo después como proyecto de ley, y tiene que votar en los 30 días siguientes a su publicación. Mientras, el decreto está en vigor desde que sale en el BOE.

Por qué importa el reparto: los grupos que en el Pleno apoyaron el primer decreto suman 35 de los 69 puestos. En el segundo el PNV votó en contra, y la cuenta queda en 34.

¿Es legal convalidar ahí un decreto que rechazó el Pleno?

La Diputación Permanente tiene competencia para convalidar decretos-ley con las Cortes disueltas; eso no lo discute nadie. Lo que se discute es si usarla para salvar, días después, unos decretos que el Pleno acaba de tumbar respeta el espíritu de la norma. A 5 de octubre de 2026 no hay una respuesta cerrada.

Qué dicen las normas

El artículo 86 de la Constitución permite dictar decretos-ley "en caso de extraordinaria y urgente necesidad" y obliga al Congreso a pronunciarse en 30 días. El 78.2 da esa facultad a la Diputación Permanente si las cámaras están disueltas, y el 151.1 del Reglamento del Congreso prevé el debate "en el Pleno de la Cámara o de la Diputación Permanente". Ninguna dice nada sobre volver a aprobar un decreto recién derogado.

El precedente de 2019

Ya pasó algo parecido con el alquiler. El 22 de enero de 2019 el Congreso derogó el Real Decreto-ley 21/2018. El 1 de marzo el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 7/2019, con cambios. Las Cortes se disolvieron el 4 de marzo, y el 3 de abril la Diputación Permanente lo convalidó por 33 votos a favor, 31 en contra y 1 abstención.

Hay dos diferencias con el caso de ahora. En 2019 pasaron cinco semanas entre la derogación y el decreto nuevo, y el nuevo se aprobó antes de disolver las Cortes. Ahora pasan cuatro días, y el decreto se aprueba el mismo día en que se publica la disolución.

Argumentos a favor

• El Gobierno. El ministro de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes, Félix Bolaños, defiende que es el funcionamiento normal de la Diputación Permanente con las Cortes disueltas: "Así ha sido durante toda la democracia y así va a ser esta legislatura como en todas las anteriores: es el funcionamiento tanto de la Constitución como de nuestro sistema parlamentario" (5 de octubre de 2026, recogido por Infobae).
• Sumar. Su portavoz y ministro de Cultura, Ernest Urtasun, ha dicho que los decretos volverán con "variaciones", pero que "en ningún caso" supondrán rebajar las medidas de protección: "Que nadie espere que de aquí a mañana entremos en un juego de recortes y de regates sobre las medidas de protección que ya había" (5 de octubre de 2026, recogido por EjePrime).
• La norma. La competencia está escrita en el artículo 78.2 de la Constitución y en los artículos 57 y 151 del Reglamento del Congreso, y la composición de la Diputación Permanente refleja la del Congreso por mandato del artículo 78.1.
• El precedente. El decreto de alquiler de 2019 se convalidó en la Diputación Permanente después de que el Pleno derogara el anterior. El Tribunal Constitucional, en su sentencia 14/2020, de 28 de enero, avaló la mayor parte de ese decreto y anuló dos disposiciones adicionales. No entró en que repitiera medidas de un decreto derogado.

Argumentos en contra

• Partido Popular. El presidente de la Junta de Andalucía, Juanma Moreno, ha dicho: "Lo que no ha querido la mayoría de los parlamentarios elegidos democrática y legítimamente por los españoles no lo puede elegir la Diputación Permanente haciendo una trampa" (5 de octubre de 2026, recogido por El Mira).
• Vox. Su presidente, Santiago Abascal, ha dicho: "Estamos ante una ilegalidad manifiesta cuando el Congreso, en la forma más representativa que puede estar, reunido en Pleno, vota en contra" (5 de octubre de 2026, recogido por Telemadrid).
• Juristas. Los jueces Miguel Guerrero y Luis Sanz, en declaraciones a Confilegal (5 de octubre de 2026), lo consideran un posible fraude de ley: usar un órgano pensado para urgencias para revertir lo que acaba de decidir el Pleno. También cuestionan la "extraordinaria y urgente necesidad" que exige el artículo 86.
• Fuentes del Congreso. Según El Diario de Madrid (5 de octubre de 2026), advierten de que aprobar textos idénticos podría ser fraude de ley.

Qué queda abierto

El Tribunal Constitucional puede revisar si un decreto-ley cumple el requisito de urgencia, pero solo por la vía de un recurso de inconstitucionalidad, que lleva tiempo. Mientras, vale lo que decida la Diputación Permanente.

Opinión de Ayuda Cesiones. En nuestra opinión, estos decretos reducen la oferta de alquiler: cuanto más difícil es recuperar una vivienda o dejar de renovar un contrato, más propietarios dejan de alquilar, y con menos pisos en el mercado los precios suben. El Gobierno y quienes apoyan los decretos sostienen lo contrario: que dan estabilidad a los inquilinos y que, con los incentivos fiscales y la vivienda asequible, aumentarán la oferta.

Preguntas frecuentes

¿Están en vigor hoy los decretos de vivienda?

No. A 5 de octubre de 2026, los dos decretos de septiembre están derogados desde el 2 de octubre. Si el Gobierno aprueba los nuevos el 6 de octubre, entrarán en vigor cuando se publiquen en el BOE y seguirán vigentes salvo que la Diputación Permanente los derogue.

¿El límite del 70 % afectaba a las cesiones de remate?

No. El artículo 1.4 del decreto dejaba fuera las adquisiciones que vienen de procedimientos de ejecución judicial o hipotecaria. Lo puedes repasar en nuestra guía de la cesión de remate.

¿Podía un particular comprar una hipoteca impagada?

Sí, no lo prohibía. Pero la operación se podía deshacer en seis meses si el deudor demostraba que cumplía los requisitos del Código de Buenas Prácticas.

Si tengo un piso ocupado, ¿qué hago mientras tanto?

Depende de quién lo ocupe y con qué título, y de si eres persona física o empresa. Las opciones legales las tienes en cómo desocupar un piso legalmente. Y si prefieres no seguir con él, vender el activo es una opción más.

Seguiremos este tema cuando vote la Diputación Permanente. Mientras, si quieres ver qué activos están comercializando los fondos, crea tu cuenta Básica gratis y accede al catálogo de cesiones de remate, NPL y REO.

Fuentes oficiales: Real Decreto-ley 26/2026 (BOE) y Real Decreto-ley 27/2026 (BOE). Datos a 5 de octubre de 2026.